合肥惊变!大泡泡惊动北京遭重炮轰击
2016年06月23日 11:16
继深圳、上海之后,中国二线城市合肥也对楼市施以重锤。6月21日,合肥房管局发布“关于进一步做好房地产市场调控”相关通知,提出将出台差别化住房信贷政策,以及通过缩短居住用地土地出让金缴纳时限严控地王。
针对住房信贷政策,该市规定:商品房最低首付比为25%,二套房首付比例提高至40%,如果名下有房有贷款,则二套房首付比例为50%,对于三套房首付比例提高至60%。
在调整土地供应条件上,缩短居住用地的土地出让金缴纳时限:出让金总额在20亿元以下含20亿元的(1人民币折合约0.1518美元),须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清;出让金20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。在合肥各区县拍出地王的,开发企业必须在一个月内一次性付清出让金。
有分析认为,此举对开放商资金提出了更高的要求,让房企不能“任性”当地王。并且,40%—60%的首付比例属于比较高的门槛,容易打击掉一部分投机客,抑制市场非理性过快上涨。
一夜暴富的故事
中国统计局数据显示,5月合肥新房环比上涨5.1%,二手房环比上涨4.4%,仅次于厦门位居第二。去年以来,全国品牌房企和一些区域房企扎堆进军合肥,制造了一个又一个地王,5月底一场土地拍卖会上,合肥市区土地溢价率基本达到300%以上。
合肥政府对疯狂楼市施以重拳(图源:VCG)
今年以来,在央行宽松货币推动下,中国一线和部分二线楼市迎来逆势繁荣,其中,纯粹投机套利占绝大部分比重,不少普通居民为追求一夜暴富,纷纷利用银行贷款杠杆和首付贷,参与到投机浪潮当中。据悉,今年前5个月中国居民新增贷款2.24万亿,呈现明显加杠杆特征,有分析预期,今年年底中国居民部门杠杆率可能攀升至44%左右。
远远脱离经济基本面的火爆楼市,让中国政府很纠结。既担心房价过快上涨引发泡沫破灭,又忧虑房价下滑市场预期逆转导致断崖式下跌,只能采取随机应变的调控手段。针对房价涨幅最高的城市,采取一定程度的抑制措施,引导社会资本涌向其他城市。倘若被调控的楼市价格出现明显下滑,为防止金融风险发生,则重新放开政策,推动楼市价格重新上涨。
考虑到中国并非纯粹市场经济体,政府有强有力的控制手段,甚至在极端情况下,可以通过暂时冻结楼市交易,来控制楼市出现崩塌现象。不过,力保房地产付出的代价则是,在高房价、高租金、高物价挤压下,实体经济处境越发艰难,企业生产和创新精神被逐渐掏空,这必然引发市场浓烈的悲观预期,转化为境内资本源源不断外流。
无论美国、日本,香港和众多发展中国家,均有过资产泡沫破灭的惨痛经历,日本付出的代价最大,甚至出现“失去的十年”,不过也有不少国家属于例外,德国就是其中之一。
德国为何没有楼市泡沫?
德国既是欧洲工业最强大的国家,也是欧洲人口最密集的国家,但30多年来,实际住房价格远远低于其他国家。1975-2011年,剔除通胀因素,德国实际住房价格累计增长-21.6%,而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。
这和德国房地产定位有关。德国房地产被定位为消费市场,而非投资市场,更非投机市场。德国实行由开发商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系,保障了充足的住房供给。
其中,合作社共同建房占每年新建住宅总数的比例超过30%,同时政府对合作社建房给予多方面的政策支持,包括税收、低息贷款等。政府充分考虑收入差距,对地产规划中的高、中、低档房屋比例进行明确规定,同时为中低收入人群提供保障房。
并且,德国发达的租房市场也能满足市场相当一部分的住房需求。德国政府特别鼓励租房,德国《民法》规定,出租者无权将租户赶走,租金上涨幅度3年内不得超过20%。如果出租者上涨房租的幅度超出法律规定上限,租户有权向法院提起诉讼,法院将判决租金上涨无效。
德国是实业立国的典范,正是凭借“工匠精神”,德国制造业才能问鼎全球,并创造巨额收益。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业四大支柱产业,对GDP贡献接近35%,并且围绕支柱产业,德国还形成数以千计的“隐性冠军”(遍布德国乡村的中小企业)。
在德国政府和企业看来,房地产具有重要的社会福利性质,但绝不能成为国民经济的支柱产业,如果房地产“一股独大”,必然对实体企业的生产创新职能形成吞噬。因此,从根源上断绝市场投机的空间,并积极倡导稳健的货币政策,这也是与欧央行产生分歧的重要原因。
对于处在经济艰难转型的中国来说,德国经验的确值得借鉴,实体经济稳健发展,是任何国家赖以生存的基石。中国只有凭借工匠精神,推动实体制造业朝高端迈进,才能在未来激烈全球竞争中夺得一席之地,这需要中国经济脱虚入实,更需要政府决策和思路的转变。
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