合肥惊变！大泡泡惊动北京遭重炮轰击
2016年06月23日 11:16
继深圳、上海之后，中国二线城市合肥也对楼市施以重锤。6月21日，合肥房管局发布“关于进一步做好房地产市场调控”相关通知，提出将出台差别化住房信贷政策，以及通过缩短居住用地土地出让金缴纳时限严控地王。
针对住房信贷政策，该市规定：商品房最低首付比为25%，二套房首付比例提高至40%，如果名下有房有贷款，则二套房首付比例为50%，对于三套房首付比例提高至60%。
在调整土地供应条件上，缩短居住用地的土地出让金缴纳时限：出让金总额在20亿元以下含20亿元的（1人民币折合约0.1518美元），须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清；出让金20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。在合肥各区县拍出地王的，开发企业必须在一个月内一次性付清出让金。
有分析认为，此举对开放商资金提出了更高的要求，让房企不能“任性”当地王。并且，40%—60%的首付比例属于比较高的门槛，容易打击掉一部分投机客，抑制市场非理性过快上涨。
一夜暴富的故事
中国统计局数据显示，5月合肥新房环比上涨5.1%，二手房环比上涨4.4%，仅次于厦门位居第二。去年以来，全国品牌房企和一些区域房企扎堆进军合肥，制造了一个又一个地王，5月底一场土地拍卖会上，合肥市区土地溢价率基本达到300%以上。
合肥政府对疯狂楼市施以重拳（图源：VCG）
今年以来，在央行宽松货币推动下，中国一线和部分二线楼市迎来逆势繁荣，其中，纯粹投机套利占绝大部分比重，不少普通居民为追求一夜暴富，纷纷利用银行贷款杠杆和首付贷，参与到投机浪潮当中。据悉，今年前5个月中国居民新增贷款2.24万亿，呈现明显加杠杆特征，有分析预期，今年年底中国居民部门杠杆率可能攀升至44%左右。
远远脱离经济基本面的火爆楼市，让中国政府很纠结。既担心房价过快上涨引发泡沫破灭，又忧虑房价下滑市场预期逆转导致断崖式下跌，只能采取随机应变的调控手段。针对房价涨幅最高的城市，采取一定程度的抑制措施，引导社会资本涌向其他城市。倘若被调控的楼市价格出现明显下滑，为防止金融风险发生，则重新放开政策，推动楼市价格重新上涨。
考虑到中国并非纯粹市场经济体，政府有强有力的控制手段，甚至在极端情况下，可以通过暂时冻结楼市交易，来控制楼市出现崩塌现象。不过，力保房地产付出的代价则是，在高房价、高租金、高物价挤压下，实体经济处境越发艰难，企业生产和创新精神被逐渐掏空，这必然引发市场浓烈的悲观预期，转化为境内资本源源不断外流。
无论美国、日本，香港和众多发展中国家，均有过资产泡沫破灭的惨痛经历，日本付出的代价最大，甚至出现“失去的十年”，不过也有不少国家属于例外，德国就是其中之一。
德国为何没有楼市泡沫？
德国既是欧洲工业最强大的国家，也是欧洲人口最密集的国家，但30多年来，实际住房价格远远低于其他国家。1975-2011年，剔除通胀因素，德国实际住房价格累计增长-21.6%，而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。
这和德国房地产定位有关。德国房地产被定位为消费市场，而非投资市场，更非投机市场。德国实行由开发商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系，保障了充足的住房供给。
其中，合作社共同建房占每年新建住宅总数的比例超过30%，同时政府对合作社建房给予多方面的政策支持，包括税收、低息贷款等。政府充分考虑收入差距，对地产规划中的高、中、低档房屋比例进行明确规定，同时为中低收入人群提供保障房。
并且，德国发达的租房市场也能满足市场相当一部分的住房需求。德国政府特别鼓励租房，德国《民法》规定，出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%。如果出租者上涨房租的幅度超出法律规定上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。
德国是实业立国的典范，正是凭借“工匠精神”，德国制造业才能问鼎全球，并创造巨额收益。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业四大支柱产业，对GDP贡献接近35%，并且围绕支柱产业，德国还形成数以千计的“隐性冠军”（遍布德国乡村的中小企业）。
在德国政府和企业看来，房地产具有重要的社会福利性质，但绝不能成为国民经济的支柱产业，如果房地产“一股独大”，必然对实体企业的生产创新职能形成吞噬。因此，从根源上断绝市场投机的空间，并积极倡导稳健的货币政策，这也是与欧央行产生分歧的重要原因。
对于处在经济艰难转型的中国来说，德国经验的确值得借鉴，实体经济稳健发展，是任何国家赖以生存的基石。中国只有凭借工匠精神，推动实体制造业朝高端迈进，才能在未来激烈全球竞争中夺得一席之地，这需要中国经济脱虚入实，更需要政府决策和思路的转变。
来源：多维 转载请注明作者、出处並保持完整。
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